Heeft een sauna op Mallorca een bouwvergunning nodig?

Wie deze vraag in het Nederlands opzoekt, komt vooral uit bij Nederlandse regels. Vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied, maximale hoogte, de vijftien vierkante meter waar iedereen het over heeft. Dat is allemaal correct — voor een tuin in Nederland. Voor uw perceel op Mallorca zegt het niets.

Op de Balearen geldt Balearisch recht. En dat werkt anders dan de meeste eigenaren verwachten.

De eerste verrassing: „obra menor" en „obra mayor" zijn geen juridische begrippen

Iedereen op het eiland gebruikt die woorden. Uw buurman, uw aannemer, waarschijnlijk ook uw makelaar. Kleine verbouwing, grote verbouwing — het klinkt als een heldere wettelijke grens.

Die grens bestaat in de Balearische ruimtelijke wetgeving niet. De Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB) kent die indeling niet. In plaats daarvan zijn er drie niveaus:

Niveau	Rechtsgrondslag	Wat het betekent
Licencia urbanística	Art. 146 LUIB	Een echte vergunning. U mag pas beginnen als hij verleend is.
Comunicación previa	Art. 148 LUIB	Een melding. U dient hem in en mag meteen beginnen.
Vergunningvrij	Art. 145.2.a) LUIB	Zeer eng omschreven — zie hieronder.

„Obra menor" leeft voort in gemeentelijke verordeningen en in de rechtspraak. Palma heeft nog altijd een Ordenanza de obras menores y menores simples uit 2002. Maar de Spaanse Hoge Raad heeft het begrip uitdrukkelijk aangemerkt als een onbepaald rechtsbegrip, dat per geval beoordeeld moet worden — naar omvang van de werkzaamheden, hun invloed op de ruimtelijke ordening en hun technische complexiteit.

Voor u betekent dat: er is geen tabel om in op te zoeken. Er is een beoordeling, en die maakt uw gemeente.

De vrijstelling — en waarom die nooit geldt voor een tuinsauna

Art. 145.2.a) LUIB noemt precies één gekwantificeerde vrijstelling. Werkzaamheden zijn volledig vergunningvrij als zij aan alle volgende voorwaarden voldoen:

• op suelo urbano (stedelijke grond),
• met een budget onder € 3.000 (niet op te tellen uit meerdere klussen op dezelfde plek binnen een jaar),
• volledig binnen een bestaand gebouw uitgevoerd,
• zonder dat een proyecto técnico nodig is,
• en het gebouw is niet aangemerkt als BIC, niet gecatalogiseerd, niet fuera de ordenación, en er worden geen beschermde elementen geraakt.

Leest u die derde voorwaarde nog eens. Volledig binnen een bestaand gebouw. Een tuinsauna staat per definitie daarbuiten. Deze vrijstelling kan voor een buitenmodel dus nooit gelden, ongeacht afmeting of prijs.

Daarmee vervalt ook een van de hardnekkigste beweringen op Spaanse tuinhuisjeswebsites: dat onder de 10, 15 of 20 m² geen vergunning nodig zou zijn. Geen enkel Balearisch rechtsinstrument noemt een vierkantemetergrens. De enige gekwantificeerde grens in de LUIB is het bedrag van € 3.000, en dat geldt uitsluitend binnenshuis.

De buitensauna: hier wordt het serieus

Art. 146.1 LUIB somt op wat een vergunning vereist. Onderdeel e) betreft geprefabriceerde woningen en soortgelijke installaties — uitdrukkelijk ongeacht of ze tijdelijk of blijvend geplaatst worden. Dezelfde formulering staat in het Spaanse landelijke recht, in art. 11.4.c) van Real Decreto Legislativo 7/2015.

Een geprefabriceerde saunacabine die als eenheid wordt geleverd en geplaatst, is precies dat: een installatie die lijkt op een geprefabriceerde woning.

En daarmee sluit de deur naar de eenvoudige melding. Art. 148.2 LUIB verbiedt de eilandraden uitdrukkelijk om de comunicación previa uit te breiden naar casas prefabricadas. Als uw gemeente de cabine zo indeelt, is de vergunning geen keuze uit twee mogelijkheden — het is de enige.

„Hij staat toch los" — dat argument is sinds december 2024 dood

Het meest gebruikte verkoopargument luidt: de cabine is niet verankerd, dus is het geen bouwwerk, dus is er geen vergunning nodig.

De Spaanse Hoge Raad heeft daar op 5 december 2024 (cassatie 7459/2022) een streep door gezet. Het hof stelde mobiele woningen gelijk aan geprefabriceerde woningen en weigerde ze te behandelen als voertuig of aanhanger. De motivering is wat telt: zulke bouwwerken zijn bedoeld om blijvend op een bepaald perceel te staan, en ze zijn aangesloten op water, elektriciteit en riolering. Juist dat maakt ze tot permanente installaties, ondanks theoretische verplaatsbaarheid. De uitspraak heeft bindende werking.

Toegepast op uw sauna: een cabine met een vaste elektrische aansluiting voldoet exact aan het criterium waarop het hof zich baseerde. Wie u vertelt dat het geen probleem is omdat u hem later kunt weghalen, heeft de actuele rechtspraak niet gelezen.

Op rústico gelden strengere regels

Ligt uw finca op suelo rústico — en dat geldt voor een aanzienlijk deel van de vrijstaande huizen op Mallorca — dan wordt het op drie punten strenger.

Ten eerste sluit art. 148.2 LUIB suelo rústico protegido volledig uit van de comunicación previa. Op ANEI-, ARIP- of APR-grond is er geen weg om een vergunning heen.

Ten tweede, en dat is de scherpste bepaling: art. 20.1 van Ley 6/1997 del Suelo Rústico de las Illes Balears bepaalt dat werkzaamheden met verplaatsbare of geprefabriceerde elementen onderworpen zijn aan dezelfde vergunningseisen als permanente nieuwbouw. De Balearische wetgever heeft het verplaatsbaarheidsargument hier dus al in 1997 uitdrukkelijk uitgeschakeld — decennia voordat de Hoge Raad tot dezelfde slotsom kwam.

Ten derde kan de cabine meetellen voor de bebouwingsgrenzen van uw perceel. Volgens het Plan Territorial Insular de Mallorca ligt de toegestane bebouwde oppervlakte afhankelijk van landschapseenheid en beschermingsstatus rond de 3 tot 4 %, en de bebouwingsdichtheid rond de 2 tot 3 %.

Hier moeten we eerlijk zijn: of een kleine bijbouw zoals een saunacabine in die percentages meetelt, is in de voor ons toegankelijke Balearische voorschriften niet uitdrukkelijk geregeld. Onze inschatting is dat een gesloten, overdekt bouwvolume normaal gesproken meetelt, tenzij het gemeentelijke plan het uitzondert. Zit uw perceel al dicht tegen zijn grens aan, dan is dat mogelijk de doorslaggevende factor — nog vóór de vergunningsvraag. Laat dat door een architect nakijken. Wij raden af om te vertrouwen op een oordeel dat gegeven is zonder kennis van uw dossier, het onze inbegrepen.

De sancties op rústico zijn fors. Boetes worden berekend als percentage van de waarde van de werkzaamheden, op onbeschermd rústico aanzienlijk hoger dan op stedelijke grond en op beschermd rústico nog hoger, met daarbij het bevel de oorspronkelijke toestand te herstellen. Een sauna zonder vergunning is geen bagatel.

De binnensauna: meestal eenvoudig

Wordt de sauna in een bestaande ruimte geplaatst — kelder, logeerbadkamer, voormalige werkkamer — dan ligt het aanzienlijk rustiger.

Blijft u onder € 3.000, staat het gebouw op stedelijke grond, is het niet beschermd of gecatalogiseerd en is geen proyecto nodig, dan geldt de vrijstelling van art. 145.2.a) LUIB: er hoeft niets ingediend te worden.

Daarboven volgt in de regel een comunicación previa. Het formulier Modelo 1 van Palma noemt elektrische installaties binnen een woning uitdrukkelijk als meldingsplichtig en niet vergunningplichtig werk.

Een echte vergunning wordt pas nodig als u constructie of fundering raakt, het aantal woningen wijzigt, de functie van de ruimte verandert, of als het gebouw BIC, gecatalogiseerd of fuera de ordenación is. In de oude binnenstad van Palma en in beschermingszones loopt zelfs de melding via het strengere Modelo 3.

Eén punt is niet uitgemaakt: het bedrag van € 3.000 slaat op het bouwbudget (PEM). Of de aanschafprijs van een fabrieksmatig gemaakte cabine daarbij als bouwwerk of als inrichting telt, is in geen enkele bron die wij konden raadplegen geregeld. Vraag het bij twijfel na bij uw gemeente voordat u op de vrijstelling vertrouwt.

Kust, Serra de Tramuntana en beschermde gebouwen

Aan de kust legt de Ley 22/1988 de Costas een servidumbre de protección van in beginsel 100 meter landinwaarts op. Art. 25.1 verbiedt daar onder meer gebouwen bestemd voor bewoning. Een saunacabine is geen woning en valt daar dus niet automatisch onder — maar werkzaamheden binnen die strook vereisen naast de bouwvergunning ook toestemming van de autonome regio. Voor kustpercelen gelden bovendien overgangsregelingen die de strook onder voorwaarden verkorten. Die bepalingen zijn complex en per geval verschillend; regel ze vóór de bestelling.

In de Serra de Tramuntana en bij monumentale of gecatalogiseerde gebouwen vervalt de vrijstelling van art. 145.2.a) volledig, en sluit art. 148.2 de comunicación previa uit. Reken op een volledige vergunning — ook voor klein werk — plus een aanvullend advies van de monumentendienst van de Consell de Mallorca en aanzienlijk langere doorlooptijden.

Afstanden tot de perceelgrens zijn niet uniform geregeld. Op rústico vraagt Ley 6/1997 art. 29.2.a) alleen om afstanden die het vrijstaande karakter waarborgen — een norm zonder getal. In stedelijk gebied volgt de afstand uit het bestemmingsplan van uw gemeente en uit de zonering van uw specifieke perceel.

En de cédula de habitabilidad?

Kort gezegd: doorgaans niet geraakt.

Een nieuwe cédula voor eerste bewoning wordt uitgelokt door nieuwbouw, uitbreiding, verbouwing of renovatie die meer dan 60 % van de indeling betreft. Een sauna in een bestaande ruimte blijft daaronder en creëert geen extra woonoppervlak.

Het kan wel spelen als de sauna deel uitmaakt van een grotere renovatie die die drempel overschrijdt. Een uitdrukkelijke regeling van de Consell de Mallorca over sauna's hebben wij niet kunnen vinden. De cédula is tien jaar geldig en wordt afgegeven door de Consell Insular.

Wat wij u concreet adviseren

1. Bepaal eerst de grondclassificatie. Urbano of rústico, beschermd of niet — daar volgt al het andere uit. Het staat in uw nota simple, of vraag het op bij het ayuntamiento.
2. Vraag het uw eigen gemeentehuis. Palma, Calvià, Andratx, Pollença en Santanyí hanteren elk hun eigen plannen en verordeningen. Er is geen Mallorcaans eenheidsantwoord, en wie u er wel een geeft, versimpelt te veel.
3. Op rústico, in de Serra, aan de kust of bij een beschermd gebouw: spreek met een architect vóórdat u bestelt. Niet erna.
4. Reken de vergunningskosten mee. In Palma bijvoorbeeld een heffing van 2,61 % plus de bouwbelasting ICIO van 4 %, beide over het bouwbudget exclusief btw, honoraria en aannemerswinst.
5. Houd rekening met de doorlooptijd. In beschermingszones zijn meerdere maanden realistisch.

Hoe wij ermee omgaan

Wij leveren en monteren Auroom-sauna's op heel Mallorca. Bij de opname kijken wij waar de cabine komt te staan, hoe het perceel geclassificeerd is en wat dat betekent voor de procedure — vóórdat er besteld wordt.

Wat wij niet doen: u vertellen dat een tuinsauna wel goed komt omdat hij verplaatsbaar is. Na de uitspraak van december 2024 is dat eenvoudigweg onjuist.

Wilt u weten waar u staat, stuur ons dan foto's van de plek en de naam van uw gemeente. Dan vertellen wij u welke vragen u aan uw gemeentehuis moet stellen.

Stand: augustus 2026. Dit artikel geeft de rechtstoestand weer zoals wij die hebben onderzocht en vervangt geen juridisch of bouwkundig advies. De LUIB is voor het laatst gewijzigd in juni 2026; gemeentelijke verordeningen wijzigen daar los van. Voor uw concrete project is het antwoord van uw gemeente doorslaggevend.