Braucht eine Sauna auf Mallorca eine Baugenehmigung?

Wer auf Mallorca eine Sauna plant, findet im Internet vor allem eines: deutsche Antworten. Wie groß darf ein Gartenhaus in Bayern sein, ab welchem Rauminhalt braucht Niedersachsen eine Genehmigung, welche Grenzabstände gelten in Nordrhein-Westfalen. All das ist sorgfältig recherchiert — und für Ihr Grundstück auf Mallorca vollkommen bedeutungslos.

Auf den Balearen gilt balearisches Recht. Und das funktioniert anders, als die meisten Eigentümer erwarten.

Die erste Überraschung: „obra menor" und „obra mayor" sind keine Rechtsbegriffe

Jeder auf der Insel benutzt diese Wörter. Ihr Nachbar, Ihr Handwerker, vermutlich auch Ihr Makler. Kleine Baumaßnahme, große Baumaßnahme — klingt nach einer klaren gesetzlichen Grenze.

Die gibt es im balearischen Raumordnungsgesetz aber nicht. Das Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB) kennt diese Einteilung nicht. Es unterscheidet stattdessen drei Stufen:

Stufe	Rechtsgrundlage	Was das bedeutet
Licencia urbanística	Art. 146 LUIB	Echte Genehmigung. Sie dürfen erst bauen, wenn sie erteilt ist.
Comunicación previa	Art. 148 LUIB	Anzeige. Sie melden das Vorhaben und dürfen sofort beginnen.
Genehmigungsfrei	Art. 145.2.a) LUIB	Sehr eng gefasst — siehe unten.

„Obra menor" lebt als Begriff in kommunalen Verordnungen und in der Rechtsprechung weiter. Palma hat zum Beispiel bis heute eine Ordenanza de obras menores y menores simples aus dem Jahr 2002. Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat den Begriff aber ausdrücklich als unbestimmten Rechtsbegriff eingestuft, der im Einzelfall zu beurteilen ist — nach Umfang der Arbeiten, ihrer Auswirkung auf die Bauleitplanung und ihrer technischen Komplexität.

Für Sie heißt das: Es gibt keine Tabelle, in der Sie nachschlagen können. Es gibt eine Einordnung, und die trifft Ihre Gemeinde.

Die genehmigungsfreie Ausnahme — und warum sie für Gartensaunen nie greift

Art. 145.2.a) LUIB nennt genau eine quantifizierte Ausnahme. Arbeiten sind vollständig genehmigungsfrei, wenn sie alle folgenden Bedingungen erfüllen:

• auf suelo urbano (städtischem Boden),
• mit einem Budget unter 3.000 € (nicht durch mehrere Maßnahmen am selben Ort innerhalb eines Jahres aufaddierbar),
• vollständig innerhalb eines bestehenden Gebäudes,
• ohne erforderliches proyecto técnico,
• und das Gebäude ist weder als BIC eingestuft noch katalogisiert, noch fuera de ordenación, noch sind geschützte Elemente betroffen.

Lesen Sie die dritte Bedingung noch einmal. Vollständig innerhalb eines bestehenden Gebäudes. Eine Gartensauna steht per Definition außerhalb. Diese Ausnahme kann für ein Außenmodell also niemals gelten — unabhängig von Größe oder Preis.

Damit ist auch eine der hartnäckigsten Behauptungen erledigt, die auf spanischen Gartenhaus-Webseiten kursiert: dass unter 10, 15 oder 20 m² keine Genehmigung nötig sei. Kein balearisches Rechtsinstrument nennt eine Quadratmetergrenze. Die einzige quantifizierte Grenze im LUIB ist der 3.000-€-Betrag — und der gilt nur im Inneren.

Die Außensauna: der Punkt, an dem es ernst wird

Art. 146.1 LUIB listet die Maßnahmen auf, die eine Genehmigung brauchen. Buchstabe e) betrifft Fertighäuser und ähnliche Anlagen — ausdrücklich unabhängig davon, ob sie vorläufig oder dauerhaft aufgestellt werden. Dieselbe Formulierung findet sich im spanischen Bundesrecht, in Art. 11.4.c) des Real Decreto Legislativo 7/2015.

Eine vorgefertigte Saunakabine, die als Einheit angeliefert und aufgestellt wird, ist genau das: eine dem Fertighaus ähnliche Anlage.

Und hier schließt sich die Tür zur einfachen Anzeige. Art. 148.2 LUIB verbietet den Inselräten ausdrücklich, das Verfahren der comunicación previa auf casas prefabricadas auszudehnen. Wenn Ihre Gemeinde die Kabine so einordnet, ist die Genehmigung nicht eine von zwei Möglichkeiten — sie ist die einzige.

„Sie ist doch beweglich" — dieses Argument ist seit Dezember 2024 tot

Das gängigste Verkaufsargument lautet: Die Kabine ist nicht fest verankert, also ist sie kein Bauwerk, also braucht sie keine Genehmigung.

Der spanische Tribunal Supremo hat dem am 5. Dezember 2024 (Revisionsverfahren 7459/2022) eine Absage erteilt. Das Gericht stellte mobile Häuser den Fertighäusern gleich und lehnte es ab, sie als Fahrzeuge oder Anhänger zu behandeln. Entscheidend war die Begründung: Solche Bauten sind dazu bestimmt, dauerhaft auf einer bestimmten Parzelle zu verbleiben, und sie sind an Wasser, Strom und Abwasser angeschlossen. Genau das macht sie zu dauerhaften Anlagen — trotz theoretischer Beweglichkeit. Das Urteil hat Leitsatzcharakter.

Übertragen auf Ihre Sauna: Eine Kabine mit fester Stromzuleitung erfüllt genau das Kriterium, auf das sich das Gericht gestützt hat. Wer Ihnen sagt, das sei kein Problem, weil man sie ja wieder wegnehmen könne, hat die aktuelle Rechtsprechung nicht gelesen.

Auf Rústico gelten strengere Regeln

Liegt Ihre Finca auf suelo rústico — und das trifft auf einen erheblichen Teil der freistehenden Häuser auf Mallorca zu —, verschärft sich die Lage in drei Punkten.

Erstens schließt Art. 148.2 LUIB suelo rústico protegido vollständig von der comunicación previa aus. Auf ANEI-, ARIP- oder APR-Flächen führt kein Weg an einer Genehmigung vorbei.

Zweitens — und das ist die schärfste Vorschrift — bestimmt Art. 20.1 des Ley 6/1997 del Suelo Rústico de las Illes Balears: Wo Arbeiten bewegliche oder vorgefertigte Elemente umfassen, unterliegen sie denselben Genehmigungsanforderungen wie dauerhafte Neubauten. Der balearische Gesetzgeber hat das Beweglichkeitsargument hier also bereits 1997 ausdrücklich neutralisiert — Jahrzehnte bevor der Oberste Gerichtshof zum selben Ergebnis kam.

Drittens kann die Kabine auf die Bebauungsgrenzen Ihres Grundstücks angerechnet werden. Nach dem Plan Territorial Insular de Mallorca liegt die zulässige Grundflächenausnutzung je nach Landschaftseinheit und Schutzstatus bei etwa 3 bis 4 %, die Geschossflächenzahl bei etwa 2 bis 3 %.

Hier müssen wir ehrlich sein: Ob eine kleine Nebenanlage wie eine Saunakabine in diese Werte einzurechnen ist, wird in den uns zugänglichen balearischen Vorschriften nicht ausdrücklich geregelt. Unsere Einschätzung ist, dass ein geschlossener, überdachter Baukörper normalerweise anrechenbar ist, sofern der Gemeindeplan ihn nicht ausnimmt. Wenn Ihre Parzelle ihre Ausnutzungsgrenze bereits weitgehend erreicht hat, ist das möglicherweise der entscheidende Faktor — noch vor der Genehmigungsfrage. Lassen Sie das von einem Architekten prüfen. Wir raten ausdrücklich davon ab, sich hier auf eine Auskunft ohne Aktenkenntnis zu verlassen, unsere eingeschlossen.

Die Sanktionen auf Rústico sind erheblich. Bußgelder werden als Prozentsatz des Werts der Arbeiten bemessen und liegen auf ungeschütztem Rústico deutlich höher als auf städtischem Boden, auf geschütztem Rústico noch einmal darüber — zuzüglich der Anordnung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Eine nicht genehmigte Gartensauna ist kein Kavaliersdelikt.

Die Innensauna: meist unkompliziert

Wird die Sauna in einem bestehenden Raum eingebaut — Keller, Gästebad, ehemaliges Arbeitszimmer —, sieht die Sache deutlich entspannter aus.

Bleiben Sie unter 3.000 €, befindet sich das Gebäude auf städtischem Boden, ist es weder geschützt noch katalogisiert und wird kein proyecto benötigt, greift die Ausnahme des Art. 145.2.a) LUIB: Es ist nichts einzureichen.

Darüber liegt in der Regel eine comunicación previa. Palmas Formular Modelo 1 nennt Elektroinstallationen innerhalb einer Wohnung ausdrücklich als anzeigepflichtige, nicht genehmigungspflichtige Arbeit.

Eine echte Genehmigung wird erst nötig, wenn Sie Struktur oder Fundament berühren, die Zahl der Wohnungen ändern, die Nutzung des Raums ändern, oder wenn das Gebäude als BIC eingestuft, katalogisiert oder fuera de ordenación ist. In Palmas Altstadt und in Schutzzonen läuft selbst die Anzeige über das strengere Modelo 3.

Ein Punkt, der nicht abschließend geklärt ist: Der Betrag von 3.000 € bezieht sich auf das Baubudget (PEM). Ob der Kaufpreis einer werkseitig gefertigten Kabine dabei als Bauleistung oder als Ausstattung zählt, ist in den uns zugänglichen Quellen nicht geregelt. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer Gemeinde nach, bevor Sie sich auf die Ausnahme verlassen.

Küste, Serra de Tramuntana und geschützte Gebäude

An der Küste legt das Ley 22/1988 de Costas eine servidumbre de protección von grundsätzlich 100 Metern landeinwärts fest. Art. 25.1 verbietet dort unter anderem Gebäude, die zu Wohnzwecken bestimmt sind. Eine Saunakabine ist kein Wohngebäude und fällt damit nicht automatisch unter dieses Verbot — aber Arbeiten innerhalb dieser Zone bedürfen zusätzlich zur Baugenehmigung einer Zustimmung der Autonomen Gemeinschaft. Für Küstengrundstücke gelten außerdem Übergangsregelungen, die den Streifen unter bestimmten Voraussetzungen verkürzen. Diese Regeln sind komplex und einzelfallabhängig; klären Sie sie vor der Bestellung.

In der Serra de Tramuntana und bei denkmalgeschützten oder katalogisierten Gebäuden gilt: Die Ausnahme des Art. 145.2.a) entfällt vollständig, und Art. 148.2 schließt die comunicación previa aus. Rechnen Sie mit einer vollständigen Genehmigung — auch für kleine Maßnahmen — sowie mit einer zusätzlichen Stellungnahme der Denkmalbehörde des Consell de Mallorca und mit deutlich längeren Bearbeitungszeiten.

Grenzabstände sind nicht einheitlich geregelt. Auf Rústico verlangt Ley 6/1997 Art. 29.2.a) lediglich Abstände, die den freistehenden Charakter sichern — eine Vorgabe ohne Zahl. Im städtischen Bereich ergibt sich der Abstand aus dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde und aus der Zonierung Ihrer konkreten Parzelle.

Und die Cédula de Habitabilidad?

Kurz: In aller Regel nicht betroffen.

Eine neue Erstbezugs-Cédula wird ausgelöst durch Neubau, Erweiterung, Umbau oder Sanierung, die mehr als 60 % der Raumaufteilung betreffen. Der Einbau einer Sauna in einen bestehenden Raum liegt darunter und schafft keine zusätzliche Wohnfläche.

Relevant kann es werden, wenn die Sauna Teil einer größeren Sanierung ist, die diese Schwelle überschreitet. Eine ausdrückliche Regelung des Consell de Mallorca zu Saunen konnten wir nicht finden. Die Cédula ist zehn Jahre gültig und wird vom Consell Insular ausgestellt.

Was wir Ihnen konkret raten

1. Klären Sie zuerst die Bodenklassifizierung. Urbano oder rústico, geschützt oder nicht — das bestimmt alles Weitere. Das steht in Ihrer nota simple oder ist beim Ayuntamiento erfragbar.
2. Fragen Sie Ihr eigenes Rathaus. Palma, Calvià, Andratx, Pollença und Santanyí wenden jeweils eigene Bebauungspläne und Verordnungen an. Es gibt keine mallorquinische Einheitsantwort, und jeder, der Ihnen eine gibt, vereinfacht unzulässig.
3. Auf Rústico, in der Serra, an der Küste oder bei geschützten Gebäuden: sprechen Sie mit einem Architekten, bevor Sie bestellen. Nicht danach.
4. Rechnen Sie die Genehmigungskosten ein. In Palma etwa fallen eine Gebühr von 2,61 % sowie die Bausteuer ICIO von 4 % an, jeweils bezogen auf das Baubudget ohne Mehrwertsteuer, Honorare und Unternehmergewinn.
5. Planen Sie Zeit ein. In Schutzzonen sind mehrere Monate realistisch.

Wie wir damit umgehen

Wir liefern und montieren Auroom-Saunen auf ganz Mallorca. Bei der Aufmaßbesichtigung sehen wir uns an, wo die Kabine stehen soll, wie das Grundstück klassifiziert ist und was das für das Verfahren bedeutet — bevor bestellt wird.

Was wir nicht tun: Ihnen sagen, dass eine Gartensauna schon durchgeht, weil sie ja beweglich ist. Nach dem Urteil vom Dezember 2024 wäre das schlicht falsch.

Wenn Sie wissen möchten, was in Ihrem Fall gilt, schicken Sie uns Fotos des Standorts und die Gemeinde — dann sagen wir Ihnen, welche Fragen Sie Ihrem Rathaus stellen müssen.

Stand: August 2026. Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand nach unserer Recherche wieder und ersetzt keine Rechts- oder Architektenberatung. Das LUIB wurde zuletzt im Juni 2026 geändert; kommunale Verordnungen ändern sich unabhängig davon. Für Ihr konkretes Vorhaben ist die Auskunft Ihrer Gemeinde maßgeblich.