Protege tu inversiónantes de comprometerte.
Entiende las comprobaciones legales, permisos y documentación más importantes en los proyectos inmobiliarios de Mallorca.
Guía legal para comprar una propiedad en Mallorca — Lo que todo comprador extranjero necesita saber
Comprar una propiedad en España como extranjero es totalmente sencillo — cuando se hace correctamente. El proceso legal está bien establecido, es transparente y está diseñado para proteger tanto a compradores como a vendedores. Esta guía explica los pasos legales clave, documentos, impuestos y requisitos para adquirir una propiedad en Mallorca y las Islas Baleares.
Paso 1 — Contrata un abogado español independiente
La decisión legal más importante que debes tomar es contratar a un abogado inmobiliario español (abogado) completamente independiente antes de firmar nada. Tu abogado debe ser independiente: no recomendado por el agente vendedor ni compartido con el vendedor. Su único papel es proteger tus intereses.
Tu abogado verificará el estado legal de la propiedad, realizará la due diligence, revisará todos los contratos antes de que los firmes y te orientará a lo largo de todo el proceso de compra. Los honorarios legales son normalmente del 1-1,5% del precio de compra. No es una partida en la que recortar costes.
Paso 2 — El número NIE
Antes de que cualquier transacción inmobiliaria pueda avanzar en España, necesitas un Número de Identificación de Extranjero (NIE), tu número de identificación fiscal español. Es necesario para firmar contratos de compraventa, pagar impuestos sobre la propiedad y abrir una cuenta bancaria española.
Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país de residencia o en una comisaría de la Policía Nacional en España. Tu abogado puede solicitarlo en tu nombre en España con un poder notarial. Cuenta con dos a cuatro semanas de tramitación.
Paso 3 — Due diligence de la propiedad
Antes de comprometerte con la compra, tu abogado realiza una verificación legal exhaustiva de la propiedad.
Comprobación en el Registro de la Propiedad (Nota Simple)
Confirma el propietario legal, la descripción exacta de la propiedad y cualquier hipoteca, carga o gravamen registrado. Cualquier hipoteca pendiente debe cancelarse o deducirse del precio de compra en el momento del cierre.
Licencias urbanísticas y de obra
Verifica que la propiedad fue construida con la licencia correcta y que toda la construcción — incluyendo ampliaciones, piscinas y anexos — es legal y está debidamente registrada. Las construcciones ilegales son habituales en Mallorca y pueden causar problemas graves en el momento de la venta o reforma.
Aviso específico para Mallorca: las restricciones de suelo rústico, las normas de protección costera y los límites urbanísticos municipales pueden afectar materialmente a lo que es legal en una propiedad. Esto es especialmente importante en fincas, casas con vistas al mar y propiedades con terrazas, anexos o piscinas más antiguas.
Deudas de la Comunidad de Propietarios
Confirma que no hay deudas de cuotas comunitarias pendientes vinculadas a la propiedad. Las deudas comunitarias se transfieren al nuevo propietario por hasta tres años, lo que hace imprescindible esta comprobación.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Confirma que la propiedad está al corriente del impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles. Las deudas de IBI pendientes se transfieren con la propiedad.
Valor catastral y descripción
Verifica que la descripción catastral (oficial) de la propiedad coincide con la realidad física. Las discrepancias entre la superficie registrada y la real son habituales y deben resolverse antes o en el momento del cierre.
Paso 4 — El contrato de reserva
Una vez iniciada la due diligence, se firma un contrato de reserva (Contrato de Reserva o Documento de Arras) para asegurar la propiedad y retirarla del mercado. En esta fase se paga un depósito: normalmente entre 6.000 y 10.000 euros para una reserva, o el 10% para un contrato de arras.
Arras penitenciales
La forma más habitual de contrato de depósito. Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del importe depositado. Esto proporciona una protección significativa para ambas partes.
Paso 5 — El contrato privado de compraventa
Una vez completada la due diligence y resueltas todas las incidencias, ambas partes firman el Contrato Privado de Compraventa. Este establece todos los términos acordados: precio, fecha de cierre y condiciones. En esta fase se paga un depósito adicional que eleva el total hasta normalmente el 10% del precio de compra.
Paso 6 — La notaría y el cierre
La compra se cierra ante un notario español (notario), que es un funcionario público designado por el estado. El notario verifica la identidad de las partes, lee en voz alta la escritura pública de compraventa, da fe de la firma y registra la transacción. El precio de compra restante se paga en el momento del cierre, normalmente mediante cheque bancario.
Nota: el notario actúa como funcionario público, no como asesor legal de ninguna de las partes. Tu propio abogado debe revisar la escritura notarial antes de firmar.
Paso 7 — Impuestos y costes en el cierre
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — Propiedades de segunda mano
El ITP es el principal impuesto en compras de segunda mano en las Baleares, con una escala progresiva: 8% hasta 400.000 €, 9% de 400.000 a 600.000 €, 10% de 600.000 a 1.000.000 €, 11% por encima de 1.000.000 €. Debe pagarse dentro de los 30 días siguientes al cierre.
IVA y AJD — Obra nueva
Las obras nuevas de promotor tributan al IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2%, en lugar del ITP.
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad
Combinados, aproximadamente el 0,5-1% del precio de compra.
Plusvalía municipal
Impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde la última venta. Legalmente es responsabilidad del vendedor, pero confirma siempre quién lo paga en el contrato de compraventa.
Obligaciones legales continuadas para propietarios no residentes
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Todos los propietarios no residentes en España deben presentar anualmente la declaración del IRNR, aunque la propiedad no esté alquilada. Para propiedades que no generan ingresos de alquiler, el impuesto se calcula sobre una renta imputada estimada basada en el valor catastral — normalmente un importe modesto, pero obligatorio.
Impuesto sobre el Patrimonio
España aplica un impuesto sobre el patrimonio a los no residentes con activos en España por encima de un umbral mínimo. Las Islas Baleares aplican sus propias tarifas. Consulta con un asesor fiscal español para entender tu situación.
IBI
Se paga anualmente al municipio. Normalmente entre 500 y 5.000 euros al año según el tamaño y ubicación de la propiedad.
Impuesto sobre alquileres de no residentes
Si alquilas tu propiedad, los ingresos de alquiler deben declararse y tributar en España trimestralmente. Los residentes de la UE tributan sobre ingresos netos (ingresos menos gastos deducibles). Los no residentes de la UE tributan sobre ingresos brutos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito estar en Mallorca para completar la compra?
No. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado español para que firme en tu nombre ante el notario. Esto es habitual entre compradores internacionales.
¿Puedo comprar una propiedad en España a través de una sociedad?
Sí. Algunos compradores adquieren a través de una SL española o una estructura holding en el extranjero por razones de planificación fiscal. Esto requiere asesoramiento legal y fiscal específico en función de tu situación personal y el país de residencia.
¿Qué es una Cédula de Habitabilidad y la necesito?
La Cédula de Habitabilidad certifica que una propiedad cumple los requisitos mínimos de habitabilidad para uso residencial. Es necesaria para conectar suministros y se verifica en el momento de la reventa. La mayoría de las propiedades ya la tienen. Tu abogado lo verificará durante la due diligence.
¿Qué ocurre si la propiedad tiene construcciones ilegales?
Las construcciones ilegales pueden legalizarse a veces mediante el proceso municipal correspondiente, pero no siempre es posible dependiendo del tipo y ubicación de las obras. Tu abogado debe evaluar la situación específica y asesorarte sobre el riesgo antes de proceder con la compra.
Tu equipo legal en Mallorca
En Business ONE Group trabajamos junto a abogados independientes de confianza y notarios para garantizar que cada adquisición inmobiliaria se tramite correcta, eficientemente y con total transparencia. Coordinamos el proceso legal en tu nombre para que nada se pase por alto y estés informado en todo momento.
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