Bescherm uw investering voordat u zich vastlegt.
Begrijp de juridische controles, vergunningen en documenten die essentieel zijn bij vastgoedprojecten op Mallorca.
Juridische gids voor de aankoop van vastgoed op Mallorca - wat buitenlandse kopers moeten weten
Het kopen van vastgoed in Spanje is voor buitenlandse staatsburgers goed haalbaar wanneer het correct wordt uitgevoerd. Het juridische proces is gevestigd, transparant en ontworpen om zowel kopers als verkopers te beschermen. Deze gids legt de belangrijkste juridische stappen, documenten, belastingen en vereisten uit bij de aankoop van vastgoed op Mallorca en de Balearen, zodat u precies weet wat u te wachten staat voordat u begint.
Stap 1 - Een onafhankelijke Spaanse advocaat inschakelen
De belangrijkste juridische beslissing is het inschakelen van een volledig onafhankelijke Spaanse vastgoedadvocaat (abogado) voordat u iets ondertekent. Uw advocaat moet onafhankelijk zijn, dus niet aanbevolen door de verkopende makelaar of projectontwikkelaar en niet gedeeld met de verkoper. Zijn enige taak is het beschermen van uw belangen.
Uw advocaat controleert de juridische status van het vastgoed, voert de due diligence uit, beoordeelt alle contracten voor ondertekening en begeleidt u door het volledige aankoopproces. Advocaatkosten bedragen doorgaans 1-1,5% van de koopprijs. Hier moet u niet op bezuinigen.
Stap 2 - Het NIE-nummer
Voordat een vastgoedtransactie in Spanje kan worden afgewikkeld, heeft u een Numero de Identificacion de Extranjero (NIE) nodig, uw Spaans fiscaal identificatienummer. Dit is vereist voor het ondertekenen van koopcontracten, het betalen van vastgoedbelastingen en het openen van een Spaanse bankrekening.
U kunt de NIE aanvragen bij een Spaans consulaat in uw woonland of bij een politiebureau in Spanje. Uw advocaat kan de NIE namens u in Spanje aanvragen met een notariele volmacht. Reken op twee tot vier weken verwerkingstijd.
Stap 3 - Due diligence van het vastgoed
Voordat u zich tot aankoop verbindt, voert uw advocaat een uitgebreid juridisch onderzoek van het vastgoed uit.
Kadastercontrole (Nota Simple)
Bevestigt de juridische eigenaar, de exacte beschrijving van het vastgoed en eventueel ingeschreven hypotheken, lasten of andere bezwaringen. Openstaande hypotheken moeten bij afronding worden doorgehaald of van de koopprijs worden afgetrokken.
Plannings- en bouwvergunningen
Controleert of het vastgoed met de juiste bouwvergunning is gebouwd en of alle bouwwerkzaamheden, inclusief uitbreidingen, zwembaden en bijgebouwen, legaal en correct geregistreerd zijn. Illegale bouwwerken komen op Mallorca veelvuldig voor en kunnen bij verkoop of renovatie aanzienlijke problemen veroorzaken.
Mallorca-specifieke opmerking: Voorschriften voor rustiek bouwland, kustbeschermingszones en gemeentelijke planningsgrenzen kunnen aanzienlijk beinvloeden wat op een perceel is toegestaan. Dit is bijzonder relevant bij fincas, vastgoed met zeezicht en oudere terrassen, aanbouwen of zwembaden.
Schulden bij de Comunidad de Propietarios
Bevestigt dat er geen openstaande gemeenschappelijke kosten op het vastgoed rusten. Gemeenschapsschulden kunnen tot drie jaar worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar, waardoor deze controle onmisbaar is.
Bijzonder belangrijk op Mallorca: Gemeenschapsregels kunnen ook renovatietijden, gevelwijzigingen, de plaatsing van airconditioning, vakantieverhuur of het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes beperken. Deze punten moeten voor de aankoop worden gecontroleerd, niet pas daarna.
IBI-onroerendezaakbelasting
Bevestigt dat de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is betaald. Openstaande IBI-schulden gaan mee met het vastgoed.
Kadasterwaarde en beschrijving
Controleert of de kadastrale, officiele beschrijving van het vastgoed overeenkomt met de werkelijke situatie. Afwijkingen tussen de geregistreerde en daadwerkelijk bebouwde oppervlakte komen regelmatig voor en moeten voor of bij de afronding worden opgelost.
Typisch Mallorca-risico: Oudere panden bevatten niet zelden ongeregistreerde uitbreidingen, dakterrassen, gastenaanbouwen of zwembaden die jaren geleden zijn gebouwd maar nooit correct gedocumenteerd. Ook aannames over een vakantieverhuurvergunning moeten onafhankelijk worden gecontroleerd, aangezien een vergunning niet automatisch met elk pand of elke eigendomsstructuur overgaat.
Stap 4 - Het reserveringscontract
Zodra de due diligence loopt, wordt een reserveringscontract (Contrato de Reserva of Documento de Arras) ondertekend om het vastgoed te reserveren en van de markt te halen. In deze fase wordt een aanbetaling gedaan, doorgaans EUR 6.000-EUR 10.000 voor een reservering of 10% bij een arras-contract.
Arras Penitenciales
De meest voorkomende vorm van het aanbetalingscontract. Trekt de koper zich terug, dan vervalt de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele van het aanbetalingsbedrag terugbetalen. Dit biedt beide partijen een effectieve bescherming.
Stap 5 - Het privaat koopcontract
Na afronding van de due diligence en verduidelijking van alle punten ondertekenen beide partijen een privaat koopcontract (Contrato de Compraventa). Dit bevat alle overeengekomen voorwaarden, inclusief prijs, afrondingsdatum en eventuele voorbehouden. In deze fase wordt een verdere aanbetaling gedaan, zodat het totaalbedrag doorgaans 10% van de koopprijs bedraagt.
Stap 6 - Notaris en afronding
De aankoop wordt afgerond bij een Spaanse notaris (notario), een door de staat benoemde ambtenaar. De notaris controleert de identiteit van de partijen, leest de openbare koopakte voor, getuigt bij de ondertekening en registreert de transactie. Het resterende koopbedrag wordt bij afronding betaald, doorgaans per bankcheque.
Let op: De notaris handelt als openbaar ambtenaar, niet als juridisch adviseur van een partij. Uw eigen advocaat moet de notariele akte voor ondertekening controleren.
Stap 7 - Belastingen en kosten bij afronding
Overdrachtsbelasting (ITP) - Bestaand vastgoed
ITP is de belangrijkste belasting bij de aankoop van bestaand vastgoed op de Balearen en wordt gestaffeld berekend: 8% tot EUR 400.000, 9% van EUR 400.000-EUR 600.000, 10% van EUR 600.000-EUR 1.000.000, 11% boven EUR 1.000.000. Deze moet binnen 30 dagen na afronding worden betaald.
BTW en zegelrecht - Nieuwbouw
Nieuwbouwwoningen van projectontwikkelaars zijn onderworpen aan BTW (IVA) van 10% plus zegelrecht (AJD) van 1,2% in plaats van ITP.
Notaris- en kadasterkosten
Samen ongeveer 0,5-1% van de koopprijs.
Plusvalia-belasting
Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van het perceel sinds de laatste verkoop. Juridisch is dit de verantwoordelijkheid van de verkoper, maar leg in het koopcontract altijd vast wie deze betaalt.
Doorlopende juridische verplichtingen voor niet-ingezeten eigenaren
Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR)
Alle niet-ingezeten vastgoedeigenaren in Spanje moeten jaarlijks een inkomstenbelastingaangifte voor niet-ingezetenen indienen, ook wanneer het vastgoed niet wordt verhuurd. Bij vastgoed zonder huurinkomsten wordt de belasting berekend op een fictief inkomen op basis van de kadasterwaarde, meestal een gering bedrag, maar verplicht.
Vermogensbelasting
Spanje heft vermogensbelasting op niet-ingezetenen met vermogensbestanddelen in Spanje boven een minimumbedrag. De Balearen hanteren eigen tarieven. Laat uw situatie beoordelen door een Spaanse belastingadviseur.
IBI-onroerendezaakbelasting
Wordt jaarlijks aan de gemeente betaald. Doorgaans EUR 500-EUR 5.000 per jaar, afhankelijk van de grootte en locatie van het vastgoed.
Huurbelasting voor niet-ingezetenen
Wanneer u uw vastgoed verhuurt, moeten huurinkomsten in Spanje per kwartaal worden aangegeven en belast. EU-ingezetenen worden belast op het netto-inkomen, niet-EU-ingezetenen op het bruto-inkomen.
Veelgestelde vragen
Moet ik persoonlijk aanwezig zijn bij de afronding op Mallorca?
Nee. U kunt uw Spaanse advocaat een volmacht verlenen zodat hij namens u bij de notaris kan ondertekenen. Dit is gebruikelijk bij internationale kopers.
Kan ik vastgoed in Spanje kopen via een vennootschap?
Ja. Sommige kopers kopen via een Spaanse SL of een buitenlandse holdingstructuur om fiscale redenen. Dit vereist individueel juridisch en fiscaal advies op basis van uw persoonlijke omstandigheden en woonland.
Wat is een Cedula de Habitabilidad en heb ik die nodig?
Een Cedula de Habitabilidad bevestigt dat een vastgoed voldoet aan de minimumvereisten voor bewoning. Het is nodig voor nutsaansluitingen en wordt bij doorverkoop gecontroleerd. De meeste panden beschikken over een dergelijk certificaat; uw advocaat controleert dit in het kader van de due diligence.
Wat gebeurt er als het vastgoed illegale bouwwerken bevat?
Illegale bouwwerken kunnen soms worden gelegaliseerd via de betreffende gemeentelijke procedure, maar dit is afhankelijk van het type en de locatie van de werkzaamheden niet altijd mogelijk. Uw advocaat moet de specifieke situatie beoordelen en u voor de aankoop adviseren over het risico.
Uw juridisch team op Mallorca
Bij Business ONE Group werken wij samen met betrouwbare onafhankelijke advocaten en notarissen om ervoor te zorgen dat elke vastgoedaankoop correct, efficient en volledig transparant wordt afgehandeld. Wij coordineren het juridische proces namens u, zodat niets over het hoofd wordt gezien en u in elke fase geinformeerd bent.
Neem contact met ons op om uw vastgoedaankoop op Mallorca te bespreken.
CONTACT OPNEMEN